先给个背景：上周 Rentals.ca 出了5月份的全国租金报告，加拿大平均开价租金同比下降 4.7%，这已经是连续第 20 个月同比下跌。从2021年4月COVID期间的低点（$1,662）算起，租金一共涨了22.1%；但从2024年5月的高点（$2,202）算起，已经回落了7.8%。
紧接着 CMHC 也出了《2026 Mid-Year Rental Market Update》，比 Rentals.ca 那种"看趋势"再深一层，挖到了一些微观结构性的变化。Storeys 帮大家梳理了 6 条要点，本地小编逐条划重点：
CMHC 报告的 6 条要点
供应在涨，需求在放缓。CMHC 直接说，多伦多、温哥华、卡尔加里、渥太华这些大市场的开价租金还在往下走。房东之间的竞争激烈到什么程度？报告原话：过去半年优惠力度持续加码，有些甚至开到"几个月免租"，再加上停车折扣、现金奖励等附加条件。租客这一边，议价空间明显比前两年大。
新楼空置率最高。不是所有楼都一样——CMHC 发现 2020 年后新建的楼空置率最高，靠近大学的单位尤其明显；而老楼、家庭型大户型反而依旧紧张。CMHC 称这是新建高价楼的"短期供需失衡"，业主反映新楼出租周期被拉长，有时候要好几个月才能租出去。
"3% 空置率＝健康市场"这条老规矩要改了。过去行业一直用 3% 空置率作为"平衡市场"的基准。CMHC 这次明确说：这个标准不能套全国所有市场。温哥华还能继续用 3%，但其他城市更接近 4%，阿尔伯塔省的市场可能要超过 5% 才算平衡。这对解读后续数据很关键——同样一个数字，在不同城市意思完全不同。
老租客和新租客的负担差距正在拉大。新签租约的"租金占收入比"在下降，但 已经在租的老租客负担反而在恶化。CMHC 的原话：2026 年一季度，大多数主要市场老租客的负担能力同比变差；多伦多和爱民顿是例外（供应充足 + 工资涨得不错）。最惨的是卡尔加里和哈利法克斯，恶化幅度最大。
租客在搬家，主要为了"薅羊毛"。房东打促销，租客就愿意动。CMHC 发现 越贵的租金档位换手率越高，最便宜的档位换手率最低。新建的高端供应把高收入租客吸进去，间接腾出了一批中低价位的单位。多伦多和温哥华是这种"换楼潮"最明显的两个市场。
租房人口还会继续增长。虽然联邦移民政策最近在调整，但 CMHC 说租客群体规模还是会涨。原因：年轻人成家比例上升、买房太贵于是继续租、独立生活意愿强。报告点名指出 温哥华和多伦多是住房成本松动后"被压抑的家庭组建需求"最有可能释放的两个城市。
本地小编的解读：温哥华租客和房东怎么看
第一条对租客是好消息：现在确实是过去几年里议价空间最大的窗口。如果你住的是2020年后新建的高层公寓，续约前可以理直气壮谈一下；找新房子的话，多刷几个listing，新楼优惠力度真的不一样。
第二条和第五条放在一起看更有意思：新楼空、老楼满，说明大温的"高端供应消化期"还在持续。对买投资房的朋友，这意味着新楼短期回报压力较大，要把出租空窗期算进去。
第三条对政策圈意义最大：CMHC 自己承认 3% 这个老指标不能一刀切，未来评估各地租赁市场是否"健康"会用更分层的标准。
第四条最扎心——真正房租压力大的，是那些一直老老实实租房不搬家的老租客，BC 省有省级租金涨幅上限保护这一群人，但要看后续 CMHC 怎么把数据细化到温哥华。
关于每个市场具体空置率数字、收入占比、CMHC 的图表和方法论细节，房产小编不强行复述——请直接读 Storeys 原文，里面贴了 CMHC 报告原始链接。