这件事得先把背景说清楚。2022年温哥华通过了 Vancouver Plan，作为城市发展的总体蓝图；今年 2026年3月31日，市议会采用了 Vancouver Official Development Plan（ODP，官方发展规划），正式取代2022年的版本，作为未来30年温哥华怎么长大的指南。ODP 把全市划分成几类邻里：Metro Core/Broadway 区、Municipal Town Centre、快速公交沿线、以及今天主角——Villages（邻里中心）。
简单说，Village 指的是不在主干道上、但服务一个社区的小型零售/居住结点。市府想做的，是在不大动主街形象的前提下，让这些"小街角"长出更多公寓和店面，缓解住房紧张。Storeys 报道，这一轮17个 Villages 的预先划区方案，现在已经准备进入公听会程序。
这17个 Village 到底在哪
市政府公开的清单如下（按 City of Vancouver 提交的官方文件）：
- Macdonald Street & W 16th Avenue（西区 Kitsilano 南侧）
- Macdonald Street & W King Edward Avenue
- Mackenzie Street & W 33rd Avenue
- Mackenzie Street & W 41st Avenue
- Angus Drive & W 57th Avenue（Shaughnessy 南）
- Granville Street & W 41st Avenue（近 Kerrisdale）
- Oak Street & W 49th Avenue
- Oak Street & W 67th Avenue（近 Marpole）
- Heather Street & W 33rd Avenue
- Fraser Street & E 33rd Avenue
- Knight Street & E 33rd Avenue
- Commercial Street & E 20th Avenue（不是 Commercial Drive，是 Commercial Street）
- Nanaimo Street & E 1st Avenue
- Nanaimo Street & E Broadway
- Victoria Drive & E 61st Avenue（近 Killarney）
- Wales Street & E 41st Avenue
- Kerr Street & E 54th Avenue（近 Champlain Heights）
看得出来，这17个点东西区分布相对均衡，覆盖了从 Kitsilano、Shaughnessy、Marpole 到 Sunset、Renfrew、Killarney 等多个区域。每个 Village 都是几条街交叉的小范围——通常半径 200 到 400 米。
"预先划区"对房产业主意味着什么
预先划区（pre-zoning）这个动作的核心是——把通常需要开发商单独申请的 rezoning 流程，提前由市府统一完成。市府文件透露，本轮涉及约 13,000 个地块，约占 Village 区域内 96% 的地块。一旦 City-initiated rezoning 通过，土地分区直接变更，开发商不用再花一年时间提交 rezoning 申请。
对住在这17个 Village 范围内、或者刚好旁边一两个街区的业主来说，几件事会发生变化：
- 土地用途上限提高——独立屋地块未来可以申请建到6层的低层混合用途楼（住宅+底商）
- 审批时间显著缩短，开发可行性变高
- 地价大概率上行——预先划区相当于市府帮你把"未来开发权"提前确认了，土地估值逻辑会变
反过来，对租客来说，市府也提到了租客保护条款，按官方说法 Village 范围内本来住人就少，所以"租户置换"预期会比较低；不过仍然会沿用其他社区规划下的租户保护要求。
麦当劳街和麦肯齐街4个 Village 额外有"可负担住房"要求
市府文件特别提到一点：在 Macdonald Street 上的两个 Village、Mackenzie Street 上的两个 Village（共4个）——也就是清单前4项——对大地块的某些开发选项，会有额外的可负担住房要求（或者交"以钱代建"现金）。这4个 Village 位于西区，地价更高、利润空间更大，市府想趁机要求开发商提供一些低、中收入住房单元作为回报。
对华人买家/小业主的几点观察
第一，不是说政策一通过房子立刻升值。预先划区只是把"可以建什么"写进规则里，真正的开发节奏取决于建材成本、利率、销售市场。但中长期看，这些 Village 范围内的物业，对中小型开发商（包括家族式联合开发）会更有吸引力。
第二，对自住业主——如果你的房子刚好在17个 Village 之一的范围内，未来邻居可能会从独立屋变成6层公寓楼。优点是步行可以买菜、有咖啡店、有诊所；代价是部分景观、阳光、街区安静程度会变化。
第三，对正在看房的买家，Storeys 文章里有一句值得划重点——"看完房之前，先去附近一个街区走走，特别是 Commercial Drive 这种主街以外的小街角"。Village 范围的边界并不是一刀切，临界地块和核心地块的未来潜力差别很大。
公听会接下来的节奏
本轮预先划区方案要进入正式公听会，市府将听取居民、租客、业主、开发商的意见。具体公听会日期、提交意见的方式、官方完整地图、每个 Village 的边界范围、新设的三个 standard zoning districts 的细则——以上具体信息请直接查阅 Storeys 原文报道和 City of Vancouver 的官方资料，本文不复述更细节的条款。
市府也提到，他们承认现阶段没有把"包容性住房"（inclusionary housing）条款一并加进 Villages 方案，原计划在 2027 年再做一轮全市范围的包容性住房审视。