温哥华的规划终于要落到实操层面了。市府在 2022 年通过 Vancouver Plan 之后，今年 3 月 31 日又采纳了 Vancouver Official Development Plan（ODP），这份新版规划取代 2022 版，成为未来 30 年温哥华生长方式的总纲。而围绕 ODP 最先要落地的一件大事，就是把全城 17 个被标为"Villages"的社区中心一次性做预分区（pre-zoning）。
Storeys 报道，这套 Villages Planning Program 的相关方案，目前已经安排到公众听证会日程上。听证会暂定 2026 年 7 月 14 日（星期二）举行——就在下下周。对住在这些社区附近的华人房东、业主、租客来说，这是这一轮温哥华中低密度住宅节奏加速的关键节点。
什么是"Villages"？ODP 想干嘛
Vancouver ODP 把温哥华划成几种"社区类型"：Metro Core/Broadway、Municipal Town Centre、Rapid Transit Area、Neighbourhood Centre、Multiplex Area、Rapid-Transit Overlap Areas，以及这次的主角——Villages。前面几类要么已经开发得很密，要么另外有专项规划（比如 Broadway Plan）在推。Villages 属于强度较低的那一档，散落在城市各处的小型商住中心，之前一直没有系统方案。
2023 年 10 月，市议会指示 city staff 研究能不能对 Villages 做预分区、加快开发。2024 年正式成立了 Villages Planning Program，专门负责这 17 个片区的土地利用框架和分区调整。目标一句话概括：允许最高 6 层的混合用途和纯住宅建筑，主打面向中低收入家庭的新增住房、扩大既有商业集群、保留绿地、配套托儿和文化空间。
17 个 Villages 到底在哪
都是主要街道交汇处的小型中心，西区、东区都有。以下是市府官方名单（每一处都以街口标记）：
- Macdonald Street & W 16th Avenue（西区 Kitsilano 南侧）
- Macdonald Street & W King Edward Avenue（西区 Shaughnessy 附近）
- Mackenzie Street & W 33rd Avenue（西区 Kerrisdale 东北）
- Mackenzie Street & W 41st Avenue（西区 Kerrisdale 内）
- Angus Drive & W 57th Avenue（西区 Marpole 北）
- Granville Street & W 41st Avenue（西区 South Granville）
- Oak Street & W 49th Avenue（Oakridge 一侧）
- Oak Street & W 67th Avenue（Marpole 内）
- Heather Street & W 33rd Avenue（Cambie Corridor 西侧）
- Fraser Street & E 33rd Avenue（东区 Fraser 街段）
- Knight Street & E 33rd Avenue（东区 Kensington-Cedar Cottage）
- Commercial Street & E 20th Avenue（东区 Cedar Cottage）
- Nanaimo Street & E 1st Avenue（东区 Grandview-Woodland）
- Nanaimo Street & E Broadway（东区中央）
- Victoria Drive & E 61st Avenue（东南区 Sunset）
- Wales Street & E 41st Avenue（东南区 Killarney 北）
- Kerr Street & E 54th Avenue（东南区 Killarney 南）
粗略看下来，西区偏 Kerrisdale、Marpole、South Granville；东区从 Fraser、Knight 一路延伸到 Victoria、Nanaimo 到 Kerr 这些主干道两侧。华人家庭聚居度比较高的 Oakridge、Kerrisdale、Marpole、Sunset 都在名单里。
为什么要"预分区"？和现在有什么不一样
预分区（pre-zoning，也叫 City-initiated rezoning）是市府近年反复用的一个套路，之前 Broadway 走廊、Cambie 走廊部分区段就是这么处理的。意思是市府自己主动把地块的分区改到位，开发商拿地之后，只要按预分区允许的建筑形态设计，就不用再走一遍长达一年的 rezoning 申请流程，直接进 development permit（开发许可）环节。
这次针对 17 个 Villages 的方案覆盖约 13,000 个地块（parcels），据市府 staff 报告说，这占 Villages 范围内地块总数的 96%。方案用的是既有标准分区加上三个新增标准分区，主要围绕 rental replacement（租户置换）和保障性住房的具体要求做微调。
西区四村：还要交保障房或现金
西区的 Macdonald 两处、Mackenzie 两处这四个 Villages，因为地块较大、价值较高，还多了一层包容性分区（inclusionary zoning）要求。市府 staff 报告里写得比较细：
- 大地块上的 strata 联排（R3-4）项目，要贡献 8% 的住宅楼面作 social housing，或按 $44/平方英尺 折现金
- Corner site 的 strata 公寓（R3-4，最高 2.0 FSR）：3% 楼面作 social housing，或 $16.50/平方英尺 折现金
- Strata 混合用途公寓（C-2E）：同样 3% / $16.50 现金替代
- Rental 混合用途公寓（C-2E）密度上到 2.5–3.7 FSR 的，要留出 20% 单位作 below-market rental，租金比 CMHC 全市平均低 10% 以上
市府说 Villages 现有租户不多，被置换的风险相对可控，但还是会有额外的租户保护要求。听证会通过之后，市府计划在 2027 年做一轮全市层面的包容性分区回顾。
对华人自住和投资的实际意义
如果你正好在名单里的社区有独立屋或旧公寓地块，短期内地块价值和开发潜力都可能被重估——因为预分区把不确定性拿掉了，开发商愿意出的价钱理论上会更透明。反过来，如果你租住在这些街口附近，未来几年可能会看到工地陆续开工、老楼被拆重建的情形——租户保护条款是否够用，值得留意。
关于听证会的具体时间、报名发言方式、市府问答文件，请以温哥华市府官网和 Storeys 原文最新信息为准。