加拿大地产开发圈这一年被"接管、拍卖、二押砸盘"的新闻反复轰炸。Storeys 最新报道的这单，是多伦多开发商 TAS 手里那块位置极佳的 Labatt Village 项目——最终由第二顺位债权人 KingSett Capital 用债权抵账、以 不低于 8410 万加元的 Credit Bid 拿下。整个受理速度算得上"迅速"。
地块在哪：市中心东侧 1.34 英亩，本来要建两栋高层
项目地址是多伦多市中心东侧的 7 Labatt Avenue 和 77 River Street，处在 Dundas Street East 与 Queen Street East 之间，紧邻 Don River，一共 1.34 英亩。这一带这几年一直是市中心向东拓展的重点区，靠近 Corktown 和 Regent Park 更新片区。
TAS 早在 2014 年就交过一份改划申请，规划的是一栋 38 层塔楼、584 套住宅，加上 34,000 平方英尺办公和 17,000 平方英尺零售。2019 年补了一份场地规划申请，但没能推进下去。法院文件里写，TAS 后来又在酝酿一版更大的方案——48 层加 44 层双塔、共 1,240 套公寓，加上 12,000 平方英尺办公和 4,500 平方英尺零售——不过这版方案始终没正式递交。
合作方也换过一轮。最早 Tricon（后来被 Blackstone 于 2024 年收购）在 2014 年宣布加入，项目总股权承诺 6000 万加元，Tricon 占 30%、一位未具名机构投资人占 50%、TAS 占 20%。到 2021 年，Tricon 和这位机构投资人联合把 80% 股权卖回给 TAS，成交价仅 1510 万加元，理由是"项目商业计划发生变化"。这基本就是 2021 年前后开发商大规模退坑的写照。
接管怎么走到今天：25.5M 贷款、8.55% 利差、Scotiabank 60M 首押
KingSett 和 TAS 的这笔交易，源头是 2021 年 11 月签的一笔 2550 万加元贷款，利率是 RBC Prime + 8.55%。这个利差在 2021 年低利率环境下不算离谱，但一旦央行加息，实际成本会一路飙上去。
TAS 违约后，KingSett 在 2025 年 7 月 17 日发出正式催款函，2026 年 1 月 30 日又发第二封。到 1 月 30 日为止，TAS 欠 KingSett 的债务本息合计约 2344.66 万加元，且利息仍在继续累计。
关键在于债权顺位。Scotiabank 是第一顺位，拿的是 7500 万加元本金的按揭，据 KingSett 在申请文件里披露，截至 1 月 27 日 TAS 欠 Scotiabank 约 6000 万加元。KingSett 是第二顺位，一旦项目在市场上按低价成交，第一顺位先拿钱回本，第二顺位很可能颗粒无收——所以他们只能自己上场用 Credit Bid 把资产吃下来，先"止损保项目"，等市场回暖再择机脱手或引入合作方。
安大略省高等法院于 2026 年 2 月 10 日批准了接管申请，同时批准了以 KingSett 的 Credit Bid 作为 stalking horse（"引路马")的销售流程。
8410 万定价怎么算，77 位潜在买家为什么都没接
Credit Bid 的定价机制不是拍脑袋。KingSett 写明，最终成交价等于 Scotiabank + KingSett 欠款之和，再加上物业税、接管人费用等附加项，实际数字浮动，但总额 不会低于 8415 万加元。换句话说，谁想抢，起步价就要覆盖两家债权人的全部欠款。
接管人（Receiver）随后启动了公开销售，一共接触了 77 位潜在买家。结果只有 3 位签了保密协议进入下一步，且没有一家最终递交意向书（LOI）。Credit Bid 就自动成了唯一有效报价。
Storeys 指出，过去一年里，随着地产市场下行、开发项目难以推进，Credit Bid 已经变成加拿大地产圈的"常见现象"——尤其是第二顺位债权人，为了避免全额亏损，几乎被半强制地推去接盘破产项目。
华人视角：温哥华投资者能从多伦多这单读到什么
温哥华本地华人这一两年在关心的问题差不多——本地一堆预售烂尾、开发商暂停项目、部分楼花跌价。多伦多的 Labatt Village 提供了几个可以对照的信号：
第一，"位置极佳"不能救高杠杆。这块地就在多伦多市中心 1.34 英亩，理论上是稀缺资产，依旧因为审批拖延、市场变化、利率跳升导致项目无法推进。本地投资者对"地段+牌照"的溢价，需要重新校准。
第二，二押夹层贷款风险已经现形。RBC Prime + 8.55% 在 2021 年看起来不高，2025 年利率高位维持后就变得极其昂贵。华人朋友如果参与过所谓"开发商夹层融资"或"私募地产二押基金"，请重新盘一下自己的产品结构。
第三，接盘方大概率不是外来买家，而是原有债权人。这意味着大批破产项目最终会集中到少数几家私募地产基金手里——KingSett、Fiera、Slate 这些名字在温哥华的相关案例里也不会缺席。
后续 Labatt Village 会怎么开发，是继续按 TAS 的双塔方案推进、卖给别的开发商，还是先持有等市场，具体安排 以 KingSett 后续公告和法院文件为准。