Ratehub.ca最新一期加拿大购房负担能力报告出炉，8月这份的结论对买家来说有点五味杂陈——13个大城市里有10个买房门槛下降了，但功臣是房价下跌，不是利率下降。而进入9月，剧本已经变了：5年固定按揭利率正在快速往上跳，低于4%的产品几乎已经绝迹。
Ratehub的算法很直接：以每个城市的平均房价、10%首付、25年摊还、每年4000加元地税、每月150加元取暖费为假设，套上加拿大五大银行（Big Five Bank）5年固定利率的平均值，再过一遍按揭压力测试（stress test），算出能够贷到这套房子按揭所需的最低家庭年收入。收入门槛越低，越好上车。
三个改善最明显的城市
多伦多是本月冠军：8月平均房价从934,600加元降到925,900加元，跌了8,700，对应的月供少了大约40加元、一年少还约480加元；买房收入门槛下降1,510加元。多伦多地产局（TRREB）8月数据显示，销量同比下滑2.1%、新挂牌少了14.1%——房价软下来，主要是买家不着急。
温哥华紧随其后：平均房价降6,900加元，买房收入门槛下降1,130加元。蒙特利尔的房价降幅是6,300加元，收入门槛少了1,110加元。这三个城市加起来撑起了整份报告的"改善"叙事。
但也有反向的三个城市
并非全国都在变便宜。Halifax（哈利法克斯）成了本月拖后腿的：平均房价上涨6,500加元到563,800，是13个城市里涨幅最大的一个；月供多了36加元、一年多还约432加元；买房收入门槛多要1,360加元。渥太华（Ottawa）房价涨了3,700加元、门槛多要830加元；Fredericton房价涨3,100加元、门槛多要650加元。就是这三个城市在拉低"改善"的比例。
为什么是房价救了8月，不是利率
报告里有一句很关键：8月五大银行5年固定利率的平均值只从7月的4.54%上调到4.55%，动了1个基点。也就是说，这份负担能力报告里的改善，几乎全部来自房价下降，跟利率下降没有关系。
Ratehub也提醒，看总账不能只看Big Five平均。市场上真正的最低5年固定利率过去一个月上涨了15个基点，从4.09%升到大约4.24%——9月初还能找到低于4%的产品，现在基本上已经消失。
推手是债券市场：能源价格居高、通胀前景不确定，都在推动加拿大国债收益率上行；而5年固定利率的定价基础就是5年期国债。债市一动，锁定利率的报价当天就变——这也是过去两周低于4%的固定利率产品迅速被撤下的原因。
华人买家现阶段怎么看
说白了，8月的窗口是给已经准备好、审批齐全、只差按揭利率锁定的买家准备的。房价下来了，但利率有可能追上来把这点让利抹平。给几个方向：
1）不要只盯着广告利率——银行分行的挂牌利率和broker能拿到的实际报价差别很大，Ratehub报告用的是Big Five平均，broker那边通常能便宜一截。
2）已经拿到预批的朋友，注意rate hold的天数。多数是90或120天，锁定期内利率往上走跟你没关系，但过期就是当天报价。
3）短期与长期固定的选择——如果预期央行未来会降息，短期（1到3年）固定或浮动可能更划算；但如果你更怕月供波动，5年固定虽然贵一点，图个稳。这个没有标准答案，看现金流承受能力。
4）总成本思维——Ratehub这次特别强调：房价降不代表借钱成本降。地税、按揭违约保险、律师费、验房、加上未来五年利率走向，把这些一起算进去才是真实成本。
Ratehub报告用的具体假设、13个城市的完整数据表、以及按揭压力测试的最新Qualifying Rate，请点击下方链接查看Ratehub原文。