很多华人家庭遇到婚姻变故时，第一反应是找律师，但财经小编想提醒一句：房贷方面要尽早找房贷经纪人。原因很简单——律师谈的分家方案能不能真的被银行放贷，是另一个独立问题。Drepaul在MoneySense里反复强调一句话："签了一份完美公平、却没有一家银行肯放贷的协议"，是他看过最常见的昂贵错误。
第一步：确定谁留下、谁搬出去
Drepaul说得很直白：所有决定都从这一个答案出发。谁留在房子里，房贷的名字就跟到谁那里。一个合格的房贷经纪通常几天内就能告诉留下的那一方——以你自己一个人的收入和负债，到底能批多少贷款。这个数字直接决定律师们谈判的空间。
打第一个电话之前，建议先准备四样东西：最新的房贷月结单、按揭续签日期、房子的合理估值、所有带两人名字的债务清单。另外，分家期间所有共同账单都要按时付——信用局不记你们谁对谁错，只记谁付了钱。
还有一个常被忽视的点：安省（Ontario）法律把婚内自住房定义为Matrimonial Home，无论登记在谁名下，双方都有同等居住权，任何一方未经另一方书面同意，不能擅自卖房或抵押。普通法同居伴侣（common-law）在安省没有这项保护，各省规则又不一样。若你没结婚、名字又不在产权上，法律地位比大多数人以为的要弱得多。BC本地情况请咨询本省家事律师。
把对方名字从按揭上拿掉：银行视作Refinance
Drepaul说，很多人把分家协议当作终点——其实那只是起点，分家协议是你们两个之间的合同，和银行无关。房贷里有两件独立的事：债务（mortgage）和产权（title）。拿掉其中一个，不等于拿掉另一个。
最常见、也最贵的错误是：签字过了产权，就以为房贷和自己无关。只要银行没有书面释放你，债务就还跟着你——哪怕钥匙都交出去了，仍然欠着每一分按揭。
银行的处理口径是把这件事当成一次Refinance（再贷款）：留在房子里的一方以自己一个人的名义重新申请房贷。需要准备签好的分家协议、收入证明、最新月结单和一份估价。协议里如果涉及抚养费或配偶赡养费，金额和支付方式都要白纸黑字写清楚。
赡养费、抚养费能不能算收入
答案是：可以算，但有上限、还得有凭据。银行只认写进正式签字分家协议或法院命令的赡养费、抚养费——口头安排不作数。从第一天起就让钱走银行转账而不是现金，账户里会留一条干净的流水。
各家银行政策不同，有的接受刚签完字的协议，有的要求先看三到六个月的实际入账。此外，赡养/抚养费能占"合格收入"的比例通常被限制在三分之一到一半之间——它是加固条，不是地基。加拿大儿童福利金（Canada Child Benefit）在五年固定期按揭里也通常只认12岁以下儿童的部分。
有一个容易被忽视的反向细节：如果你是留房的一方，又要支付赡养/抚养费，银行会把这笔钱从你的收入里扣掉，或者算成一笔债务。真实的数字请让房贷经纪跑一遍，不要靠自己估。
Home Buyers' Plan能被"重置"吗
这一点Drepaul说很多人不知道。HBP（Home Buyers' Plan）绑在人身上，不绑房子。分家之后，哪怕你已经不算"首次置业者"，只要和配偶/伴侣分居满90个连续天、而且分居是从本年或过去四个公历年里开始的，就有可能触发HBP资格的重置。
一旦符合条件，你可以从自己的RRSP里最多提取$60,000用于下一套房——这笔钱甚至可以用来买断对方在现房里的份额。两个前提：之前的HBP余额在提款当年之前要清零；如果你已经搬进一位新伴侣名下的房子，就不适用。细节以Canada Revenue Agency或你自己的会计为准。
提前解约按揭会不会罚钱
Drepaul的回答很简单：会。离婚不是任何按揭合同里的免罚条款。在固定期（term）结束前解约——无论你是卖房、换去别家银行、还是在同一家银行再贷款——都要付违约金。
目前市面上两种常见算法：如果你的锁定利率低于当前市场利率，通常按"三个月利息"（three months' interest）计算；如果你当初锁的是高利率，那就按利差（Interest Rate Differential, IRD）来算，往往更贵。
各家算法差异也不小——大型银行通常用Posted Rate（挂牌利率，几乎没人实际按这个利率拿贷）来计算，容易算出更高的违约金；而只做按揭的monoline lender往往用更接近真实合同利率的算法。任何签字之前，先让银行把违约金书面给到你。更关键的一招是：把再贷款或买断对方份额的时间点，和你的续签日对齐——违约金就可以绕过去。
离婚前后最容易踩的两个坑
第一个坑：让情绪蔓延到信用报告。Drepaul说这是分家案里最常见的失败。没人愿意为共同债务负责，账单开始漏缴，两个人的信用分同时跳水。等到留房的那一方去申请新按揭，审批不下来——一笔两百块的账单，最后毁了整栋房。
第二个坑：先签字、后问银行。双方商量好一个买断金额、一个赡养费数字、一个最后期限，签完才去问房贷经纪能不能批贷。等到答案是No，协议已经板上钉钉——Drepaul见过本可以保留的房子就这样被迫卖掉。
房贷小编提醒华人读者，上述规则是基于MoneySense原文和加拿大联邦按揭体系的通用说法，各省家事法差别很大，BC省的Family Law Act对婚姻财产、同居关系又有自己的一套，请结合你自己的律师、会计和房贷经纪一起拿方案。想看Drepaul给出的完整十问十答，详见原文。