报告作者是 Desjardins 经济学家 Kari Norman。她的核心结论用一句话说清楚：加拿大整体新房开工量的确在恢复，但"结构"变了——租赁开工大幅上升，而普通人认为"买得起、能上房产阶梯第一格"的公寓（condo）却在急剧减少。
数据发生了什么变化
Storeys 引用的关键数字：过去四个季度，加拿大 租赁住房开工约 13 万套，而公寓开工首次跌破 5 万套——上一次这么低还是 2009 年金融危机之后。Norman 在报告里估算，加拿大 用于自住的房源开工量比正常水平少了约 3 万套，"自住产权（ownership）"在整体新房开工中的占比，从过去大约 70% 下滑到 Q2 2026 前四个季度的约 45%。
Norman 的解释也很直接：公寓项目高度依赖投资者预售（investor presales）来拿到建设融资，而这两年利率高企、投资者退场，预售直接崩掉；反过来，CMHC 的定向融资项目加上新租赁住宅免征 GST，让 purpose-built rental 的项目经济账算得过来，所以开发商纷纷把项目从 condo 改成租赁。
公寓改租赁：不只是"个别现象"
Storeys 引用 Urbanation 的数据说明这个转向有多快：仅在 Greater Toronto Hamilton Area（GTHA），2024 年至 2026 年一季度就有 11,424 套公寓被取消，其中 4,064 套改成了 purpose-built rental。Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 在早前采访中说，2024 年之前的十年里只有 7 个公寓项目转过型，现在"几乎每个卖不动的公寓项目都在考虑改租赁"。
大多伦多之外没有类似的完整数据，但同样的故事在多地上演——Storeys 举了 Minto Communities 位于 Mimico GO 站附近的 Grand Park Village 项目做例子，该项目已经从 condo 改成 rental。房产小编从 Storeys 其他相关报道也看到，本拿比 OpenForm 的 Greenford Avenue 项目近期也做了同样的调整，减了高度、换成租赁。趋势在 BC 一样存在。
对温哥华买家意味着什么
Norman 在报告里点名了三个市场：蒙特利尔、多伦多、温哥华的公寓开工都远低于 2019 年水平。对温哥华的华人读者来说，有几个点值得留意。
第一，短期内房源不缺，但中长期可能会紧。Norman 说：目前市场上待售房源并不少，问题在于大型公寓项目从预售到交付通常要好几年——今天开工数据的下滑，要到本世纪 20 年代末才会在"可交付库存"上完全体现出来。一旦买方需求（自住或投资）恢复得比新项目审批和建设更快，价格就会重新承压。
第二，"公寓是上车第一步"这个逻辑正在被削弱。过去很多华人首次置业选公寓，因为独立屋价格已经够不着。如果新公寓越来越少，二手公寓的定价可能反而更"稳"，甚至反弹。
第三，租赁供应变多，短期对租客是好事。如果暂时没有购房打算，未来几年新交付的 purpose-built rental 会让选择更多，租金压力有望缓一些。但如果你的目标最终还是买房，房产小编的建议是——盯紧一手公寓的开工数据、政府对 CMHC 融资和 GST 政策的走向，这两个变量决定了未来几年"可买公寓"这个池子的大小。具体数据、图表和 Norman 报告的完整版本，请以 Storeys 的原文和 Desjardins 官方发布为准。